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负债成本-万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年的融资成本升降幅度均不超过1个百分点-考研资讯

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值得關注的是,《證券日報》記者觀察發現,若以上述考慮永續債后的凈負債率指標來看,萬科、中海在30%以內;華潤、龍湖、碧桂園在50%左右;恆大和融創則在150%-170%之間;最高和最低者的差距高達近6倍。

據《證券日報》選取的萬科、中海、龍湖等11個行業頭部房企近兩年有息負債指數來看,11強房企平均有息負債是呈上行趨勢的,2018年這一均值為2216億元,同比上漲32%。

「近年來,龍湖集團內部對凈負債率水平是有紅線要求的,必須控制在60%左右,近兩年的實際表現均在50%左右,因此帶來了較為穩健的財務盤面,進而在資本市場信用評級較高,才能擁有多年穩定的低成本融資渠道,加上資產屬性較為優質,即使每逢市場難找錢且找錢成本較高的局面,龍湖也都能找到低利率籌錢的渠道。」財經評論員嚴躍進向本報記者表示,融資成本維持在5%的水平,才能保持融資戰略的主動性,產生良性循環。

高負債是不是錯的,或許難以判斷,畢竟有些房企是借高負債上位的,且用高周轉化解了高負債帶來的風險和危機。但在這張負債表中,有一個指標卻是企業非常關注的,即有息負債,因為這決定着每家房企的老闆每天醒來后,要還「幾個億」的利息。

不過,不管哪種經營模式,獲得多少評級機構的認可,在吳建斌看來,「負債率是否高,衡量的一個重要指標是,你所關注的企業的資金周轉是否快。如果保持足夠快,說明生意有的做。」

頭部房企凈負債率高低差巨大前一段時間,200多家房企宣布破產清算,九成以上是資金鏈斷裂所致。不難看出,控制負債率是一家房企的必修課,但每家企業對負債率控制的標準卻都不盡相同。從2016年降槓桿成為大勢之後,縱觀這幾年房企的表現,可以發現萬科、中海、華潤和龍湖等求穩型房企凈負債率(指考慮永續債后的凈負債率,下同)控制在50%左右;後起之秀新城控股、旭輝等中型求規模型房企凈負債率在70%-100%之間波動;恆大、融創等為躋身行業前四激進型房企凈負債率在150%以上。

降槓桿並非一朝一夕,降多降少亦是門學問。一家房企資產負債表的變化,方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰略調整方向。而對負債率高低的選擇,則決定着房企被貼上保守、穩健,亦或激進的標籤。

「有息負債規模和資金成本高低影響企業利潤率水平。」同策諮詢研究中心總監張宏偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,但有息負債規模上漲的同時,不同規模企業的現金等價物也可能隨之上漲,所以如果看一家房企的資金鏈狀況,還是要看償債能力。

另外,從有息負債規模增速來看,萬科、中海、龍湖等房企2018年比2017年同比增長速度低於55%;新城和旭輝等則高於60%;融創和恆大2017年以來致力於降槓桿率,2018年的有息負債規模與2017年相比,增速控制在5%以內。

換言之,內部收益率越高,資金成本越低,差值越大,利潤空間越高。實際上,每家房企想做大利潤空間,降低融資成本向來是必修的內功,但在這個天然的資金密集型行業中,高負債導致的高利息支出一直是高利潤的「勁敵」。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其民營房企更為艱難。

龍湖等房企融資成本低「融資成本幾乎決定着企業的利潤率走向,市場當中有一個指標(內部收益率IRR)是說在企業發展過程中可承受的最大資金成本。」張宏偉向《證券日報》記者表示,「內部收益率(IRR)說的是累計凈現值為0的時候的貼現率。很多人以為,內部收益率指的是項目的獲利水平,其實這是不對的,內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本(比如貸款利率)。換句話說,你內部收益率是20%,而利率是20%的話,你一分錢也不賺。」

「負債率高低並沒有統一標準。」陽光城集團執行副總裁吳建斌近期表示,對負債率,不可視而不見,又不可談虎色變。換句話說,負債率增長過高和過低對企業發展都相對不利,反而是不高不低的穩健派或許能走出自身的節奏。

正如吳建斌所示,中海在2001年制定了凈負債水平不得超過40%的紅線管理,後來,這家企業小步快跑、穩字當先,多年後,成為行業的利潤王、市值王和品牌價值王。

此外,萬科、中海、華潤和龍湖這幾家房企近兩年的融資成本升降幅度均不超過1個百分點,是業內少有的持續性較高的穩健派。以龍湖為例,過去3年,在整個行業加槓桿過程中,龍湖是極少數沒有用過非標、影子銀行、信託的企業。「我們沒有用任何高成本融資的方式,非常自律,才使得今天的龍湖有這麼多授信額度。」龍湖集團執行董事邵明曉此前向記者表示。

「每家企業的經營導向不一樣,以融創為例,在現金流和負債兩個指標中,若更看重現金流且手裡現金覆蓋負債,就不存在兌付壓力。」張宏偉認為,但一些央企和個別民營企業凈負債率較低,融資成本也不高,運營穩健。

不難看出,龍湖也在走中海的這一發展路徑。據記者了解,目前,龍湖是行業內唯一的境內外全投資級民營房企:其中,國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為「BBB-」、「Baa3」、「BBB」。此外,大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖「AAA」評級。

據《證券日報》記者觀察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年報,以2018年數據來看,以上述11家頭部房企為樣本,在融資成本保持在5%以內的陣營中,唯有中海、龍湖、華潤和保利4家,萬科亦被排除在外。尤為值得注意的是,龍湖是其中唯一一家民營房企。截至2018年底,龍湖有息負債規模不足1200億元,融資成本僅為4.55%,2017年為4.5%,變動幅度僅升了0.05%,其近兩年融資成本幾乎與中海和華潤持平;融創、恆大和新城則均超過6%。

同樣,不管哪種生意,行業是大機會還是小概率,從盈利指標來看,融資成本還是越低越好。

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