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地产把握-现在很多的企业在考虑如何做更新和产业-重庆新闻直播

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對於開發商來講,過去十年突然成為行業黑馬或者是發展到行業前十名的企業,我們對他們進行了研究,核心就是抓住了兩點,就是「時空」,時間就是行業預期悲觀的時候加倉,行業周期來的時候,就發展起來了,這類企業抓住了房地產行業的周期,大家迷茫和轉型的時候,可以堅持聚焦主業。空間就是抓住了城市群,比如像中糧、新城把握住了長三角的機會,對於企業來講,尤其是進入了行業前30強的房企來說,我們在這兩個方面做的都是OK的,至少佔其一,至少深耕某個城市群,因為基礎好,購房人群強烈。一二個城市群周邊的三四線活力突出,產業的搭配合理,把握住城市群,為今後業績的增長奠定非常好的基礎,這是關於城市群和房企的關係。

區域壁壘的問題,並不是行政意義上的問題,從制度的角度來說,房地產開發有不同的壁壘,鼓勵大家競爭,為什麼這麼說。為什麼要設置壁壘,只允許本地企業拍地,最後土地溢價10%。如果允許全國的房地產企業來拍地,溢價達到50%以上,因此沒有行政壁壘的,鼓勵全國的企業過來的。局部的城市為了控制土地溢價,避免新聞的關注,可能會設置一些門檻,這樣的情況是存在的。對於前幾十行的房地產企業來講,基本上不受壁壘的限制。

難點也是一樣的,城市群的機遇大家都看得到,毫無疑問熱點的城市群,都會成為兵家必爭之地,同樣的一塊地,產品的溢價能力怎樣,產品的品質怎樣,增長速度怎樣,融資成本是怎樣的,最後比拼的就是綜合實力,綜合實力決定你是否可以拿得到土地。對於這些區域來講,純地產開發有很大的機會,現在很多的企業在考慮如何做更新和產業,以粵港澳大灣區為例,這裏的城市更新非常的市場化。佳兆業在這裏耕耘了20多年,積累了非常多的資源,如何跟他們進行競爭,市場運作比較好。北方的房地產企業跟政府的關聯比較大,南方有所不同。無論做地產還是做產業,大家都不希望就地產而地產,一定要跟產業結合,就是地產+。大灣區的產業發展非常的好,對於企業而言,想要做更多的動作也很容易,吸引怎樣的產業,孵化怎樣的產業,產業又代表了區域未來的競爭力,做好這些內容是比較談的。對於第一陣營的開發商而言,地產的開發能力、開發的效率、城市更新的能力,產業開發的能力都是繞不過去的。現在很多的開發商正在朝着這些方面努力,也有很多好的做法,後續可以共同的探討和研究。

真正的壁壘有幾個方面,市場的壁壘,市場競爭自發形成的。比如說長三角根基很深的企業,珠三角的碧桂園、萬科、恆大都在大灣區起家的,他們在本地有很強的競爭實力,對客戶比較了解,品牌很強,一般的企業要進入的話,確實非常的難,這是市場的壁壘。

行業的壁壘,我們講到房地產多元化的時候,地產是拿手好戲,地產本身是資本密集型的行業,跟其他的行業確實有不同的地方。房地產行業關注的是資本,能夠融資和投資對的話,就不會犯太大的錯誤。人的成本在資本的面前都是小的成本,其他的行業不是靠錢堆砌起來的,即使有錢,也很難把握規律,很難在競爭中找到合適的人。對於行業的人不了解,用地產的人去做一是成本高,二是做不好。新的行業必須要做的,不可能地產一條路走到黑,要布局其他的行業,有利於布局。做其他的行業,相當於獲得諾亞方舟的門票。最近幾年政策的影響,還有對於政策的理解和解讀都會影響企業的發展。企業首先要上規模,到了前20強、30強的時候,企業做大后,資源多了,應對的時候就會從容一些。提升獲客的能力,資金是否更多,成本是否更低,對客戶的理解是否更到位,產品更加符合客戶的需求,是否有更高的溢價,速度是否會更高,這些是綜合的能力。企業是不是生長在好的地方,所在的區域是否更好,是否把握了發展的時期和窗口期。其次就是拼爹,打鐵自身是否夠硬。

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